不動産登記とは
土地や建物の所在や面積、所有者の住所や氏名、生じた権利変動（相続や売買、贈与，担保権等）の内容を公示して、その不動産に利害関係のある方のために権利の保全と取引の安全を確保する制度です。
仮に、ある不動産について所有権を主張する人物が複数表れた場合、正当な権利者として所有権を主張することができるのは、その不動産について登記をしている人物のみです。
登記をしないと、土地や建物についての権利を第３者に対抗できず不利益をこうむることとなります。
最悪の場合、所有権等の権利を失うこととなります。
なぜ登記手続が必要なのでしょうか？
大切な財産である土地や建物の権利 (所有者・抵当権者等) に関して変動が生じた場合、その権利を守るためには登記簿を変更する手続が必要です。きちんと登記をしなければ、取得した権利を他人には主張できません。将来的に権利をめぐって争いになる可能性があります。
司法書士は不動産登記手続の専門家です。
皆様の大切な財産を守るため、登記は我々司法書士にお任せ下さい。
不動産登記の実例
不動産（権利）に関する登記には様々なケースがあります。
売買による所有権移
たとえば…
Ａさん (売主) がＢさん (買主) から家を建てるために、 土地を購入する場合。
不動産のような高額な取引では専門家の手助けが必要です。
贈与による所有権移転
たとえば…
子が新居をたてるために、親の土地を贈与してもらう場合。
生きている内に、配偶者や子供、親族、もしくは第三者に対して無償で自身の財産をあげることです。
贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生じます（民法549条）。 不動産を贈与する契約において、不動産所有権の移転を対抗する場合には、その物件変動を公示するために登記が必要となります。
贈与の場合には、事前に必ず『贈与税』の確認をしましょう。
相続税対策としての生前贈与
将来の相続税対策のために、生前贈与を利用することを検討される方も多いです。
相続税対策としての生前贈与には大きくわけて3つの方法があります。
- 年間の基礎控除額110万円の範囲内で贈与をする場合
- 婚姻期間20年以上の夫から妻への居住用不動産の贈与による場合
- 相続時精算課税制度を利用した場合の、親や祖父母（60歳以上）から子や孫（20歳以上）への贈与による場合
★年間の基礎控除額110万円の範囲内で贈与をする場合
基礎控除とは、税金を計算するときに課税されないものをさします。
つまり生前贈与の場合、基礎控除は年間110万円のため、110万円を超えない範囲で贈与を行えば贈与税を支払う必要がないということになります。原則、基礎控除を超えていない限りは税務署へ申告をする必要はありません。
★夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
夫婦共有の不動産をどちらか一方の名義に変更したいとお考えの場合、贈与税の配偶者控除の特例を利用できる場合があります。
贈与税の配偶者控除とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産又は居住不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合は、基礎控除 110万円の他 に最高2,000万円（合計2,110万円）まで、課税価格から控除できる特例です。配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。本特例で受贈配偶者が取得した財産の価額については、相続税の課税対象に加算される相続開始前3年以内に被相続人から生前贈与を受けた財産の対象とはなりません。
★相続時精算課税制度を利用した場合の、親や祖父母（60歳以上）から子や孫（20歳以上）への贈与による場合
続時精算課税とは、生前贈与を行う際に、相続人一人に対して2,500万円までは無税として、その代わりとして、贈与者（親など）が亡くなった際には、相続財産と今まで贈与した財産を合計した額に対して相続税を課す制度です。
つまり、将来の相続財産が基礎控除内の範囲内（3000万円＋600万円×法定相続人の数）で相続税が発生しない場合などは、生前に2,500万円まで無税で贈与ができるため非常にメリットが高い制度です。
また、2,500万円を超えた場合でも、一律20%の軽減税率が適用されます。
※その他注意事項
特例を受けるためには、適用要件を満たしたうえで、申告期限内に贈与税の申告をすることが必要です。
各制度の詳細は国税庁のホームページ等で必ず確認をしてください。
所有権保存
たとえば…
新しく家屋を建築したので、建物の登記をしたい場合
所有権保存登記をすることによって、第三者に対し、この建物の所有者が自分であることを証明できることになります。新築後1年以内に所有権保存登記をする等、条件を満たせば登録免許税の減税が受けられます。
登記名義人住所（氏名）変更
たとえば…
不動産の所有者が引越で住所が変わったり，結婚して姓が変わったので，登記簿上の住所や氏の変更の登記をしたい場合
不動産の処分（売買や贈与による所有権移転、抵当権設定など）を行う際には、所有者の方の登記簿上の住所と現在の住所が一致している必要がありますので（所有者の印鑑証明書を添付する必要があるため）、所有権移転登記や抵当権設定登記の前提として住所変更登記が必要となることがよくあります。
（根）抵当権設定
たとえば…
金融機関（銀行等）から住宅ローンや事業資金の融資を受けたり、個人間で金銭の貸し借りをした場合
土地や建物を担保に入れるため、（根）抵当権の登記をしたい場合
金融機関が融資を行う際には、債務者が返済できなくなった場合に備えて、担保として債務者の所有する不動産に抵当権を設定します。通常は、住宅の敷地及び建物に抵当権を設定することになります。新築の建物に抵当権を設定する場合には、条件を満たせば減税が受けられます。
（根）抵当権抹消
たとえば…
住宅ローンや事業資金をすべて返済したので、（根）抵当権の登記を抹消したい場合
金融機関からお金を借りた場合、抵当権はローンを完済することで消滅しますが、登記簿から抵当権を消すには、抵当権抹消登記を申請する必要があります。
そのほかにも、財産分与や遺贈等、不動産登記には様々な種類があります。
表示登記（土地の分筆や建物の表題登記など）は土地家屋調査士が行います。
表示登記が必要な場合には土地家屋調査士と連携し、スムーズな業務の遂行をいたします。
相続については相続のページを参照ください。
各種手続きの費用について
『司法書士や行政書士に依頼したら費用はいったいどれくらいかかるのだろう？』
といった不安をお持ちの方も多いと思います。
依頼した場合の費用は、司法書士や行政書士がいただく報酬と、手続きに必要な実費に分けられます。
実費とは登録免許税等の税金や、市役所等への手数料、裁判所に収める印紙代などのことです。
事案によって費用は大きく異なるため、依頼をいただく際に実際にかかる費用をご説明し、ご納得のうえで業務を遂行させていただきます。
当事務所は、初回の相談は無料にて承っています。相談時には費用についてもお気軽にお問い合わせください
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